南海地改混合开发制度：提升土地利用效益

近日，佛山市区直单位第六届工作创新大赛决赛举行，市、区、镇三级机关17个创新项目参加创新创效类决赛，其中佛山市自然资源局南海分局参赛的“创设‘三旧’改造混合开发制度”获第一名，将代表佛山市参加广东省总决赛。

创设混合开发制度

提升土地利用效益

在国家大力发展实体经济的方针指导下，针对佛山市南海区农村集体建设用地多、布局分散、连片改造难、招商难、农民对集体转国有和征收意愿不强等痛点，佛山市自然资源局南海分局以提升土地利用效益为核心，大胆创设“三旧”改造混合开发制度，将国有住宅用地和集体产业用地合并供应、混合开发，将部分房地产资金导入实体经济，在稳定地价和房价的同时，促进实体经济转型升级，推动城乡融合发展改革试验区建设。

混合开发，即“国有+集体”“产业+社区”“出让+入市”三个层面的混合，将单一生产功能的连片项目改造为融合住宅、商服、科研、高端制造等功能齐备的综合性项目。在严控新增、盘活存量的现实背景下，混合开发利于支持新产业、新业态发展，提升连片改造地区的产业活力，平衡不同产业开发的总体利益，促进城产人融合发展。

目前，南海区取得实际进展的混合开发项目有桂城爱车小镇项目、澳门城、大沥创客小镇、里水大冲科技生态园连片改造项目等，总面积近5000亩。

租金翻倍容积率翻两番

五大优势加快旧改进程

据介绍，混合开发制度有五大优势：首先是保障农民的当前利益和长远利益。一方面将部分集体土地转为国有住宅用地，让农民立即享受“三旧”改造的土地增值收益，另一方面将部分土地保留为集体产业用地，维护农民长远、持续的收益。

其次，有利于土地成片连片开发。混合开发可化解国有、集体土地相互糅杂、难以连片开发的情况，可适用于不同土地权属人的差异化改造诉求，一并实施连片开发，具有相对较高的适应性。

通过混合开发，建成城产融合的产业社区，可让更多市民实现居住就业“零距离”;将国有住宅用地和集体产业用地混合开发，要求房地产开发主体在开发住宅社区的同时开发产业载体，可以将房地产开发资金导入实体经济，建成产业载体之后再招入实体企业，解决实体经济资金不足问题。

此外，混合开发还实现了国有建设用地出让和集体建设用地流转入市的有机结合，有利于构建城乡统一的建设用地市场。

以桂城爱车小镇项目为例，该项目利用混合开发的方式，引入社会资本跨界共建，将原华南汽车城改造为汽车销售及售后服务、汽车文化旅游、行政办公、餐饮娱乐、酒店服务等为一体的大型综合性汽车文化产业小镇。改造前容积率仅0.8-1.0，建筑面积仅20万平方米。目前首期已完成改造，容积率提升到3.0-5.0，总建筑面积75万平万米，总投资超100亿元。项目内集体经济组织权属部分土地以入市形式获取收益，改造租金由改造前的不到10元/平方米提升至23元/平方米，租期内累计租金收益超20亿元。